一线城市由于高房价而留不住人的问题，到底应该如何解决？近日一场重要会议给出了可行性方案。01深圳都市圈新时代到来4月2日上午，深圳与东莞、惠州三市联合召开的关于深圳都市圈城际铁路项目建设指挥部第一次会议在深圳举行。这一次会议可以说是宣告了深圳都市圈新时代的到来，在城市群轨道一体化的建设方面实现三个重大突破。第一是“深圳都市圈城际铁路项目建设指挥部”的成立，让深莞惠轨道互连从纸面规划真正落实到项目实施。有了指挥部，有了协调机制，跨城市的轨道交通项目的推进就有了保障。据深圳本地媒体报道说，上述指挥部层级非常高，深圳、东莞、惠州三市市长都进入了指挥部，因此沟通、决策效率会非常高。第二是深圳都市圈城际将实现公交化运营，无缝换乘地铁，一票制一卡通！会议确定，深圳都市圈城际铁路将坚持“一张网、一张票、一串城”，实现城际铁路公交化运营，实现与城市轨道交通便捷换乘和有效衔接，提升通勤速度和效率，满足大湾区内“便捷高效、舒适安全、低碳绿色”的出行要求。第三就是指挥部的高效运作方式，“第一次会议”没有多余的审议、研究和讨论，直接进入签约阶段。指挥部的行事风格可以用雷厉风行来形容，第一次会议没有官话套话，没有多余的研究讨论，直接进入轨道项目的签约阶段，并马上确定今年要开工的5个项目，2年内要开工的10个项目，如下图所示：可以想象，第一次会议之后，随着第二次会议第三次会议的举办，深圳都市圈规划建设公里地铁、公里轻轨和城际铁路、公里高快速路将加速落地，深莞惠半小时交通圈的同城生活将变得触手可及。02深圳“扩容”势在必行从深圳都市圈对构建轨道一体化的紧迫性中，笔者看到更多的是一线城市的焦虑。这种焦虑是对公共卫生安全的焦虑，年新冠疫情的大流行，使得大城市密集的人口不再是一种提高生产力的优势，反而像是一种巨大的威胁。大流行病的传播让人口高度集中的超大城市不可持续性的问题暴露无疑。这种焦虑也是对教育公平的焦虑，一线城市的优质教育资源是极为昂贵的，好学校往往与高价学区房挂钩。多数普通人心里算的是这样一笔账，如果孩子蜗居在一线城市的三流小区和农民房，上着三流小学初中，最后考高中都困难，这样的成长环境是不自信的，成功的机会反而更小。一线城市扎根难已经成为中国最大民生问题之一，最终将导致人才流失和生育率降低的结果，进而对城市竞争力产生巨大伤害，这才是一线城市最大的焦虑。在此背景下，习近平总书记在《求是》文章中指出，“长期来看，全国城市都要根据实际合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制标准。”同时，“要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展”。十四五规划对城镇化的表述，也从“优先发展大城市”转变为“优先发展中小城市”，如：分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局；依托辐射带动能力较强的中心城市，提高1小时通勤圈协同发展水平；转变超大特大城市开发建设方式，加强超大特大城市治理中的风险防控，促进高质量、可持续发展……去年年末，深圳市发布的十四五规划第二十五条提到：1、东莞和惠州晋升为“深莞惠大都市区的主中心”，邻深的产业、基础设施、公共服务将得到强化；2、加强交通建设，划建设公里地铁、公里轻轨和城际铁路、公里高快速路，构建半小时交通圈；3、创新城际住房合作机制，促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接。不难发现一个趋势，无论从国家战略层面还是城市可持续发展角度，未来“工作在深圳，居住在莞惠”将成为一种常态。深圳虽未扩容，但实质上与扩容没有区别，临深正在实现与深圳的居住、教育、医疗、养老、交通等各方面的深度融合。03对标香蜜湖的中央生活区最后我们想弄清楚一个问题：如果惠州临深将承接深圳居住需求的外溢，哪里是最好的选择？从区位、交通、商业、教育、产业等多方面综合考量，惠湾“灿邦新天地+万达广场”商圈将成为惠州临深的中央生活区（CLD）。灿邦新天地实拍图所谓的中央生活区，是指在政府总体规划引导下，城市的中心地带慢慢发展成为可以满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，且生态环境优秀的居住区域。深圳福田的香蜜湖就是典型的中央生活区，因为完善优质的生活配套和生态环境，香蜜湖一直是深圳精英阶层追逐聚集之地，也是深圳房价天花板的代表之一。“灿邦新天地+万达广场”商圈之所以可以对标深圳香蜜湖，是因为这里的优质配套具备这样的潜力。商业方面，灿邦新天地是占地约15万㎡的惠湾最大体量商业新地标，截至去年10月，开业仅一周年的灿邦新天地就积累了20万+会员顾客，相继引进海底捞、国美电器、天虹超市、横店影城等多家国际、国内知名品牌，业态涵盖了餐饮美食、休闲娱乐快时尚、儿童亲子、教育培训、时尚家居等全业态，让惠湾的购物体验不输于深圳等一线城市商业中心。灿邦新天地实拍图“灿邦新天地+万达广场”就像两个磁极，不断为片区吸附人气、导入客流，带动整个片区的消费升级，灿邦新天地极具象征性的水母深海雕塑，更是成为了惠州购物休闲的网红打卡地。万达广场实拍图教育方面，“灿邦新天地+万达广场”商圈周边名校云集。1公里范围内，大亚湾第四中学计划今年秋季招生入学，规划45个班，可提供个学位。北大培文大亚湾实验学校，依托于北京大学优质教育资源，集聚国内外顶级智库和强大的运营管理团队、专家团队与资深名师团队，致力于培养“具有中国灵魂、国际视野的未来精英”。图源：网络5公里范围内分布了兴汉小学、西区第一小学、北师大实验学校等13所名校。预计年，大亚湾还将新建幼儿园36所；新建、改建、扩建21所中小学，规划的学前、中小学学位将满足5-8年的教育需求。自然资源配套是一大亮点，如万㎡的国家4A级景区红树林湿地公园；号称大亚湾莲花山的虎头山森林公园；集休闲、健身和观光于一体的板嶂岭森林公园等；惠州首个以亲子游乐为主题的大亚湾儿童公园等等。大亚湾儿童公园图源网络交通方面，灿邦新天地和万达广场紧邻大亚湾西区主干道龙海二路，距离惠州南站约10分钟车程，未来随着深大城际，深汕城际，深圳地铁14号线惠阳段的陆续开通运营，以“灿邦新天地+万达广场”为双极点构建的中央生活区将实现与深圳的半小时生活圈。大亚湾交通配套分布图从长远来看，选择中央生活区的物业是抵御通胀，享受城市发展红利的最优解。因为这里优质丰富的配套资源可以满足几乎所有家庭的居住需求，无论大环境如何，配套好的物业不愁无人接盘，居住永远是生活最基本的需求。同样，位于中央生活区的物业是稀缺的，这种稀缺性才是房产升值的关键所在，无论是深圳上海还是广州，中央生活区的稀缺物业总能在一轮轮上涨趋势中拔得头筹。04城市中心的稀缺硬核资产惠州临深的“中央生活区”，以上乘的空气质量，绝佳的环境景观和高品质的城市配套，让越来越多追求生活品质的深圳人实现自己的人居梦。随着深惠一体化的推进、深惠半小时生活圈的构建，这个“少年版香蜜湖”的投住价值将越发凸显，这里将成为深圳的下一个豪宅区！事实上，“灿邦新天地+万达广场”商圈早已是地产巨头的必争之地，每一家房企都希望能在惠湾最好的土地上，用产品赢得市场的掌声，而其中的佼佼者，无疑是最受瞩目的灿邦珑廷。灿邦珑廷实拍图灿邦集团已经深耕湾区15年，更是惠湾本地房企中极具影响力的地产综合运营商，其开发运营的灿邦新天地已经成为惠湾区域人气超高、体量最大的地标商业综合体，正是这种强大的开发运营实力，才让灿邦有资格入驻惠湾中央生活区，灿邦珑廷就是其最新呈现的佳作。据悉，灿邦珑廷是灿邦集团打造的首个TOP级产品系项，项目将以约70万㎡总建面，打造集住宅、商业、酒店一体的高品质社区，并且定位为惠湾区域的全新地标。灿邦珑廷周边实拍图值得
